Acheter les murs d’un commerce peut être une excellente opportunité d'investissement, que ce soit pour ouvrir son propre commerce ou pour effectuer un investissement locatif. Il est essentiel de comprendre les avantages et les risques avant de se lancer.
Les murs d’un commerce : définition
Les murs d’un commerce font référence au local commercial dans lequel un fonds de commerce est exploité. Cela ne doit pas être confondu avec le fonds de commerce lui-même, qui inclut l'activité commerciale, le droit au bail, les équipements, et l'enseigne.
Quels sont les avantages d’acheter les murs d’un commerce ?
Rentabilité : Les murs commerciaux offrent une rentabilité plus élevée que l'immobilier résidentiel, souvent autour de 7% net contre 2-4% pour les habitations.
Sécurité : Un bail commercial s'étend sur 9 ans, assurant des revenus stables.
Fiscalité : Les charges sont généralement à la charge du locataire, réduisant la différence entre le loyer brut et net.
Stabilité de valeur : Les murs commerciaux, surtout bien situés, sont peu volatiles en valeur.
Vaut-il mieux acheter des murs libres ou occupés ?
Murs libres : Acheter des murs sans locataire permet de fixer votre propre loyer et de chercher un locataire adapté. C'est idéal pour des locaux dans des quartiers populaires où la demande est forte.
Murs occupés : Investir dans des murs déjà loués garantit des revenus immédiats et sécurisés. Les banques préfèrent souvent cette option pour accorder des prêts, car le risque est moindre.
Quelques pistes pour vous lancer
Choisissez bien l'emplacement : Un bon quartier augmente la valeur et la demande.
Créer une SCI : Une Société Civile Immobilière permet de déduire les intérêts d’emprunts et des travaux de vos impôts. De plus, elle offre une exonération de plus-value après 15 ans de détention.
Financement : Avec une SCI, les banques peuvent financer jusqu'à 110% de l'achat, incluant les frais d’acquisition.
Préparez le bail : Si vous achetez un local vide, utilisez le délai entre l'avant-contrat et l'acte authentique pour préparer et sécuriser un bail commercial.
Que peut-on risquer en achetant les murs d’un commerce ?
Vacance locative : Le local peut rester inoccupé, impactant les revenus.
Santé financière du locataire : Des locataires insolvables peuvent entraîner des impayés de loyer.
Complexité du bail commercial : La rédaction et la gestion d'un bail commercial sont complexes et nécessitent une attention particulière.
Les points à retenir
Rentabilité élevée : Environ 7% net, supérieur à l'immobilier résidentiel.
Sécurité et stabilité : Baux longs et valeurs stables.
Avantages fiscaux : Charges locatives et déductions possibles.
Importance de l'emplacement : Un bon emplacement est crucial pour maximiser les rendements.
Préparation nécessaire : Une bonne préparation et une gestion rigoureuse sont essentielles pour réussir dans cet investissement.
Investir dans les murs commerciaux peut être très profitable avec une bonne stratégie.
Assurez vous de bien comprendre le marché et de vous entourer de professionnels pour optimiser votre investissement.
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